هجوم سرمایهگذاران برای سرمایهگذاری در بخش مسکن که به تبع افزایش نقدینگی سرگردان در جامعه رخ داد، افزایش قیمت شدیدی را در این بخش به همراه آورده که تقریبا خانهدار شدن را برای قشر متوسط به پایین، دستنیافتنی کرده است. بر همین اساس، رشد اجارهبها که پس از افزایش قیمت مسکن رخ داد نیز به دغدغه بسیاری از اجارهنشینان تبدیل شده است. چالش کنونی مسکن، اما تعمیق رکودی است که از نظر برخی کارشناسان با توجه به شرایط حاکم بر این بخش محتمل خواهد بود. با توجه به افت قدرت خرید مردم و کاهش ارزش پول ملی، امیدی به رونق تقاضا در این بخش نمیرود و مشکل چند ساله رکود در بخش مسکن بار دیگر تازه خواهد شد. به همین دلیل همواره از سوی کارشناسان پیشنهادهایی به منظور جلوگیری از نوسانات قیمت مسکن و مشکلات حاصل از آن مطرح شده است. از جمله این پیشنهادها؛ تلاش دولت برای هدایت درست نقدینگی به سمت بخشهای مولد اقتصاد، دریافت مالیات از عایدی بخش مسکن و خانههای خالی، همچنین کنترل و نظارت بیشتر بر این بازار است. با این حال همان طور که محمدرضا پورابراهیمی، رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس نیز پیشبینی کرده است، برخی از کارشناسان امیدوار به تحرک عرضه مسکن در مناطق پاییندست و تامین تقاضای طبقات متوسط به پایین هستند که نویدبخش تامین بخش عمدهای از نیاز ضروری مردم در این بخش است. بررسیهای موجود نشان میدهد متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معاملهشده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران در بهار ۹۷، ۶میلیون و ۱۷۵هزار و ۶۰۰ تومان با میانگین مساحت ۲۵۹ مترمربع بوده است که نسبت به فصل قبل ۱/۳درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۷/۳۳درصد افزایش داشته است. این در حالی است که افزایش قیمت مسکن برای ماههای بعدی نیز با توجه به شرایط بیثبات بازار محتمل خواهد بود.
کاسبی دلالان از شرایط حاکم بر بازار
بیشک کاسبی دلالان در شرایط روانی حاکم بر بازار نیز یکی از عوامل دخیل در افزایش قیمت مسکن است. قیمتهای نجومی مطرحشده از سوی آنها برای فروش مسکن جدا از شرایط اقتصادی مانند افزایش نرخ تورم و التهابات حاکم بر اقتصاد، موجب تنش بازار مسکن بوده است و گفته میشود بده بستان بین دلالان این بخش و عرضهکنندگان مسکن در دامنزدن به افزایش قیمتها نقش اساسی دارد. از آنجایی که افزایش قیمتها در هیچیک از بخشها با نظارت و کنترل جدی همراه نیست، فرصت مناسبی برای دلالان این بخش فراهم آمده که به سودجوییهای واسطهگرانه از این بخش شدت بخشند. این وضعیت در نهایت به سود تولیدکنندگان و فعالان ساختوساز نیست و آنها نیز از این شرایط گلهمندند.
تداوم رشد قیمتها، رکود را تمدید میکند
با توجه به افزایش شدید قیمت مسکن که تقریبا از اواخر سال۹۶ شروع به اوجگیری کرد، پیشبینی میشود با تداوم رشد قیمتها، رکود این بخش تمدید شود. با این حال برخی از مسئولان نوید تحرک این بازار را در نیمه دوم سال میدهند.
یک کارشناس بازار مسکن در این خصوص به «آتیهنو» میگوید: «از آنجایی که التهابات بازارها عطش دلالان بخش مسکن را برای سودجویی چندبرابر کرده است، امیدی به رونق این بخش حداقل برای چند ماه آتی نیست مگر آنکه وضعیت بازارها بهطور کلی در همه بخشها سامان بگیرد. قیمتها در این بخش به صورت لحظهای تغییر پیدا میکند و حتی خریدار امیدی به ثبات قیمت خانهای که چند ساعت پیش معامله کرده، ندارد. بسیاری از معاملات را نیز فروشندگان بهخاطر تغییرات لحظهای قیمت مسکن فسخ میکنند به این معنی که بخش زیادی از عرضهکنندگان، حاضر به فروش و عرضه نیستند و همین توقف و ممانعت از فروش، خود به افزایش هرچه بیشتر قیمتها دامن میزند. به بیانی دیگر، باید گفت آنها نگران از دستدادن فرصت سودجویی از تغییرات لحظهای قیمت هستند که با افزایش نرخ دلار، رخ میدهد و همین نگرانی مانع از عرضه شده است.»
رشد تقاضای کاذب در بخش مسکن
دکتر منصور غیبی ادامه میدهد: «از سویی تقاضای کاذب که با افزایش قیمتها همراه بوده است، اگرچه به معاملات بیشتر این بخش دامن زده، اما متقاضیان واقعی را نسبت به خرید تحریک نکرده است. به همین دلیل با توجه به رشد قیمتها و افزایش چنددرصدی معاملات نمیتوان به آینده این بخش امیدوار بود مگر آنکه تا حد امکان دست سودجویان را از این بخش با اخذ مالیات و سیاستهای نظارتی، کوتاه کرد. البته این نظارتها به معنی عملیاتیکردن سیاستهای دستوری برای این بخش نیست، چراکه سیاستهای دستوری تنها به بدترکردن شرایط دامن میزند بدون آنکه اندک کمکی به وضعیت موجود بازار کند.»
ترغیب سرمایهگذاران به بخش مسکن
با این حال علی نوذرپور، کارشناس بخش مسکن با تاکید بر احتمال رونق بخش مسکن و تامین نیازهای طبقات متوسط، به «آتیهنو» میگوید: «بخش مسکن به لحاظ قیمتی دوره ثبات ۵ یا ۶ ساله را طی کرده است و در این مدت قیمتها ثابت باقی مانده و تغییرات آن جزئی و قیمت طبیعی بوده است. به همین دلیل سرمایهگذاران نیز رغبتی برای سرمایهگذاری در این بخش نداشته و کمتر حاضر به ساختوساز در این بخش شدهاند. اما افزایش قیمتها طی مدت اخیر سازندگان مسکن را برای ورود به این بخش راغب کرده است. بهطوری که سرمایهگذارانی که قبلا این بخش را ترک کرده بودند در حال حاضر علاقهمند به سرمایهگذاری در بخش مسکن هستند که خود میتواند افزایش ساختوساز و تامین مایحتاج مردم در این بخش را تسریع کند.»
اشباع عرضه مسکن در مناطق شمالی شهر
وی با اشاره به اینکه عرضه انبوه مسکن در سالهای گذشته در مناطق بالای شهر تهران و دیگر کلانشهرها بوده که قیمت آن فراتر از قدرت خرید بسیاری از متقاضیان مسکن است، ادامه میدهد: «معمولا سرمایهگذاران در مکانهایی سرمایهگذاری میکنند که سود بالاتری بهدست بیاورند، از این رو در افق پیشرو، در مناطق پاییندست و جاهایی ساختوساز میشود که مردم از پسِ خرید آن بر بیایند، به همین دلیل با خوشبینی باید گفت اینبار میتوان امیدوار بود که معاملات بخش مسکن در مناطق پاییندست و از سوی متقاضیان متعلق به قشر پایین جامعه، رونق بگیرد. از سویی بخش مسکن به مثابه بازارهای طلا، سکه و… نیست که جذب نقدینگی در آن برای اقتصاد مخرب باشد، بلکه سرمایهگذاری در این بخش با توجه به نیاز مردم و همچنین مشاغلی که در ارتباط با آن رونق خواهد گرفت، به لحاظ اشتغالزایی و ایجاد منافع اقتصادی اهمیت دارد.»
تاثیر نوسازی واحدهای فرسود در رونق مسکن
نوذرپور با بیان اینکه بسته جدید ارزی تاثیر مثبتی بر بازار مسکن دارد و میتوان با امید به تغییرات اقتصادی، برای بخش مسکن نیز تحولات امیدبخشی را پیشبینی کرد، ادامه میدهد: «قبلا عرضه عمده بخش مسکن در قسمتهای شمال شهر بود که به لحاظ قیمتی خرید آن را برای بخش متوسط به پایین غیرممکن کرده بود. قیمتها در این بخش بهگونهای غیرقابل دسترس بود و به همین خاطر عرضه مسکن در مناطق شمالی اشباع شده بود، اما حالا با توجه به سیاستهای رئیسجمهور در انتشار و اجرای بسته جدید ارزی و احتمال تثبیت نرخ دلار، همچنین اقدامات شهردار در حوزه نوسازی بافتهای فرسوده، احتمال رونقبخشی برای این بخش وجود دارد و پیشبینی میشود با نوسازی بافتهای فرسوده که ترس از مخاطرات طبیعی را از میان میبرد و ایمنی منطقه را افزایش میدهد، ساختوساز نیز رونق بگیرد. در حالی که پیش از این به دلیل رکودی که در بخش مسکن حاکم بود، انگیزه برای ساختوساز وجود نداشت و عرضه در بخشهای پایینشهر و با قیمتهای ارزان و مناسب به میزان کافی نبود.»
بر اساس آمارهای مرکز آمار در فصل بهار امسال، میانگین قیمت اجارهبها نیز با افزایش۷/۲۶درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل مواجه بوده است که البته مشاهدههای میدانی در برخی مناطق، خبر از افزایش دو برابری اجارهبها میدهد. از آنجایی که رشد اجارهبها نیز تحتتاثیر افزایش قیمتها در بخش مسکن و به تبع افزایش تورم رخ داده است، مشکلات زیادی برای مستاجران به منظور دسترسی به خانه ارزانتر به وجود آمده است. بخش زیادی از افزایش اجارهبها به دلیل انتظار صاحبخانههاست که جبران قدرت خرید از دست رفته خود بر اثر تورم را از مستاجران طلب میکنند. از نظر کارشناسان، جو روانی بازار نیز فرصت را برای این نوع فعالیتهای سودآورانه فراهم کرده است. به همین دلیل در حال حاضر برای کسانی که قدرت خرید کمتری دارندحتی امید تمدید قرارداد اجاره نیز بسیار سخت شده است.
