مسکن اجتماعی چیست؟

روزگاری تامین مسکن برای خانواده های جوان و تازه تشکیل شده در اجتماعات کوچک، مساله ای نبود. راه های گوناگون برای حل آن وجود داشت از ساختن اتاقی جدید در کنار سایر اتاق های خانواده ای که معمولا گسترده بود و تمامی اقوام پدری در حیاطی بزرگ می کردند، تا کرایه اتاقی ارزان قیمت در همان نزدیکی خانواده اصلی و در نهایت هم تقسیم اتاق با زوج جوان. ارزش ها و وسایل زندگی ساده و مختصر بودند و با امکانات آن روزگار نیاز به فضای چندانی برای اسکان نبود. بسیاری از تسهیلات مانند حمام، دستشویی، آشپزخانه به شکل عمومی فراهم بودند و تنها خانواده های بسیار ثروتمند می توانستند آن ها را به شکل اختصاصی داشته باشند. اما روزگار تغییر کرده است و حریم خصوصی در کنار پیشرفت های دانش پزشکی اهمیت زیادی پیدا کرده است. خانواده ها اکنون هسته ای شده اند و نیاز به مسکنی مستقل با تمامی امکانات یک زندگی مدرن دارند. به عبارت دیگر مسکن گسترده جای خود را به «مسکن هسته ای» یا خانه های تک خانواری داده است.
مسکن کالایی نبود که بازار آن را عرضه و تولید کند. مسکن را خانوار، شبکه خانوادگی، همسایگی یا حتی اعضای محله با کمک یکدیگر می ساختند و بازار مستغلاتی برای خرید و فروش مسکنی که اختصاصا برای فروش ساخته شده باشد وجود نداشت.
قیمت مسکن را بازار تعیین نمی کرد و اصولا مسکن قیمتی نداشت. معمار و بنا هم بنا به سفارش کار می کردند و رابطه ای عمیق با صاحب منزل داشتند و همدیگر را می شناختند. اکنون دیگر تامین مسکن به سادگی گذشته نیست و تمامی خانوارها نمی توانند نیاز مسکن خود را از بازار آزاد تامین کنند. بازار مستغلات است که گونه و کیفیت مسکن را تعیین می کند و توانایی مالی خریدار برای قیمت مسکن عرصه انتخاب او را تنگ یا فراخ می کند. مسکن می شود یک کالای مصرفی. ممکن است نهادهای مالی هم باشند که برای خرید مسکن وام با بهره به خریداران بدهند.
چنین است که دولت ها برای جلوگیری از فقر بیشتر، از میان بردن نابرابری ها و حتی رونق اقتصادی به بازار مسکن ورود پیدا می کنند و می پذیرند که یاری رسان مردم در تامین مسکن مناسب برای آن ها باشند. دولت ها برای تامین مسکن به روش های غیر بازاری، سیاست هایی دارند. برای مثال در آمریکا دولت برای خرید خانه های تک خانواری، یارانه می دهد. دولت فدرال اجازه می دهد خریداران آن خانه، مالیات بهره وام خرید مسکن را ندهند. البته به نظر افرادی مانند گاتدینر این نوعی تبعیض علیه مستاجران است زیرا چنین امتیازی برای تخفیف مالیاتی به آن ها داده نشده است. دو مساله مهم برای مسکن، «دسترسی پذیری» و «ارزان قیمتی» است. برای مثال مساکن مهری که در برخی شهرهای جدید ساخته شده اند، ارزان قیمت یا قابل استطاعت هستند برای خرید گروه های کم درآمد اما مشکل دسترسی پذیری دارند و رفت و آمد به آن ها یا هزینه خیلی زیادی دارد یا به سختی امکان پذیر است. از این رو این دو موضوع باید همزمان باشند. مشکل ارزان قیمتی زمانی پیش می آید که قیمت مسکن در مدتی دراز همه ساله رشد یابد و از درآمد افراد بالاتر رود. از همین رو دولت ها در سال های گذشته درکشورهای مختلف سیاست هایی را برای تامین مسکن مناسب برای خانوارها و افراد نیازمند به مسکن با قیمت ها و شرایط آسان تدوین و اجرا کرده اند. یکی از این سیاست ها «مسکن اجتماعی» است. این سیاست چیست؟ پیش از آن باید به این پرسش پاسخ دهیم که مسکن اجتماعی یعنی چه؟ «مسکن اجتماعی» بطور معمول به مساکنی گفته می شود شامل خانه ها یا فلت /آپارتمان هایی که دولت، حال ملی یا محلی مانند شورای محلی یا یک سازمانی عمومی از طریق سازوکار «یارانه» برای خانوارهای کم درآمد جهت «اجاره» به قیمت پایین و یا در مواردی برای خریدن تدارک می بیند.

[bs-quote quote=”مسکن کالایی نبود که بازار آن را عرضه و تولید کند. مسکن را خانوار، شبکه خانوادگی، همسایگی یا حتی اعضای محله با کمک یکدیگر می ساختند و بازار مستغلاتی برای خرید و فروش مسکنی که اختصاصا برای فروش ساخته شده باشد وجود نداشت.” style=”default” align=”center”][/bs-quote]

چند نکته مهم برای درک بهتر مسکن اجتماعی عبارتند از:

اگر خانواده ها و افراد از عهده تامین هزینه های تامین مسکن برنمی آیند، این وظیفه اکنون بر عهده شورای محلی یا سازمانی عمومی است که باید دولتی ملی یا محلی باشد. بنابراین وظیفه تامین مسکن اجتماعی بر عهده دولت است. موجودی مسکن یعنی مسکنی که در بازار برای خرید عرضه شده است ممکن است بیش از تقاضای موثر باشد و شما با تورم مسکن مواجه باشید اما باید توجه کرد که گروه های کم درآمد نمی توانند مشتریان چنین مساکنی باشد زیرا آن ها عموما «ارزان قیمت» نیستند. در این شرایط گروه های کم درآمد مجبور هستند به مساکن نامناسب که اجاره پایین تر یا قیمت پایین تری دارند روی بیاورند، مساله ای که با کیفیت زندگی آن ها ارتباط مستقیم دارد. یا ممکن است مانند تجربه آمریکا مسکنی که کم درآمد ها در آن اقامت دارند زیر استاندارد نباشد اما مجبور شده اند درصد زیادی از درآمد خود را برای تامین هزینه آن بپردازند. از همین رو باید در کنار مساکن خصوصی، مسکن اجتماعی هم برای عرضه وجود داشته باشد تا تقاضای گروه های مذکور را پاسخ دهد. البته از دهه ۱۹۸۰ به بعد دولت ها در برخی کشورها مانند دولت محافظه کار در بریتانیا بدنبال رها کردن سیاست مسکن اجتماعی بوده و مقامات محلی، مسکن اجتماعی را به «آژانس های مسکن اجتماعی» منتقل کرده اند. حال باید دید این بازیگر نهادی جدید در بازار مسکن اجتماعی چیست؟
مسکن اجتماعی هم برای خرید است هم برای اجاره. اما مالکیت مسکن اجتماعی «تاخیری» است، به اصطلاح تا زمانی که تمامی قیمت را نپرداخته ای که معمولا فرجه ای زمانی دارد مثلا ۵ سال، مالک خانه نیستی. در مورد اجاره هم که اصولا بحث مالکیت مطرح نیست و اشغال کننده خانه، مستاجر است. اما اجاره ای که مدت مشخصی دارد و شرایطی است. به عبارت دیگر شما به سبب آن که برای مثال کارمند یا کارگری هستی که مقدار مشخصی درآمد داری و با این میزان درآمد نمی توانی خانه ای بخری یا اجاره کنی به قیمت بازار آزاد، مستحق استفاده از مسکن اجتماعی شده ای و برای دو یا سه سال این مسکن به اجاره شما درآمده است. اجاره ای که پایین تر از نرخ بازار است. برای مثال ممکن است ماهی ۲۵ دلار برای اجاره مسکن اجتماعی بپردازی، واحدی بین ۲۵ تا ۴۵ متر مربع اما با تمامی امکانات مانند دستشویی، حمام و آشپزخانه، در حالی که قیمت اجاره همین خانه در بازار آزاد ممکن است ماهی ۲۵۰ دلار باشد.

قیمت اجاره مسکن اجتماعی پایین است و با نرخ معمول بازار فاصله دارد. تفاوت این قیمت از طریق سازوکار «تخصیص یارانه های عمومی» تامین می شود. تاثیرات یارانه کاهش سرمایه یا هزینه های تامین مالی، و حتی هزینه های عملیات است. اما قرار نیست قیمت های مسکن اجتماعی با بازار رقابت کند و کسب و کار بخش خصوصی را مختل کند از همین رو در آمریکا محدودیت های درآمدی برای مستاجران مسکن اجتماعی اعمال می شود تا آن ها را مجبور کند به محض بهبود شرایط اقتصادی شان به بازار مسکن خصوصی بازگردند. به عبارت دیگر زمانی که وضع درآمدی شما بهبود یافت دیگر استحقاق استفاده از مسکن اجتماعی را نداری و نمی توانی همچنان از اجاره یارانه ای بهره ببری. مسکن اجتماعی برای سواری مجانی نیست!
مستحقان مسکن اجتماعی یعنی کسانی که حق دارند از این مساکن استفاده کنند آن هایی هستند که در حال حاضر بنا به دلایلی مانند رکود اقتصادی از کسب درآمد کافی محروم شده اند اما با بهبود شرایط می توانند از وضعیت کم درآمدی خارج شوند بنابر این آن ها «فقرای مستحق» هستند، کسانی که فقیر دائمی نیستند بلکه موقتا در زمره محرومان درآمده و با بهبود شرایط اقتصادی وضعشان بهتر می شود. برای مثال در یک سایت مربوط به تقاضای مسکن اجتماعی در ایرلند شمالی، گفته شده که تقاضا برای برخورداری از مسکن اجتماعی از سوی حکومت محلی براساس فاکتورهای زیر ارزیابی می شود:
• اندازه خانوار
• درآمد خانوار
• اسکان فعلی متقاضی
• وضعیت سکونت
• سایر اطلاعات مربوطه مانند شرایط خاص ناشی از ناتوانی یا وضعیت پزشکی